分析师称楼市刚性需求透支过度 信贷政策需重新定调

　　摘要：显然，在决定楼市走势的供、求两大基本因素上，对市场需求量的过度透支远远超过新增供应量的微幅下跌。更值得注意的是，前三季度，上海市房地产开发投资1058.01亿元，比去年同期增长6.1%，增幅比上月提高1.9个百分点，比1-7月提高5.2个百分点。

　　北京等一些城市喊“房荒”，即有人站出来说“房价难以下跌”。但是，当市场需求的透支有甚于房源的消化时，结论却是不同的，在上海等不少城市，这种情况似乎更接近于现实。

　　10月26日，上海市统计局公布的“前三季度本市房地产市场基本情况”统计报告显示，商品住宅施工面积、新开工面积继续下降，较同期降幅分别为3.5%和下降6.2%，但降幅分别较前8个月收窄0.2个百分点和1.1个百分点。但是，前三季度，商品住宅销售面积2230万平方米，同比暴增49.5%。

　　显然，在决定楼市走势的供、求两大基本因素上，对市场需求量的过度透支远远超过新增供应量的微幅下跌。更值得注意的是，前三季度，上海市房地产开发投资1058.01亿元，比去年同期增长6.1%，增幅比上月提高1.9个百分点，比1-7月提高5.2个百分点。

　　这种“新增供应量微幅下跌、需求消化量暴增、房地产开发投资继续回升”的局面，已是目前国内大部分城市楼市的共同特征。各级地方政府在楼市优惠政策年底节点，面临着对市场调控平衡能力的考验。

　　“内虚不旺，房地产7折利率优惠政策仍需延续。”于是，克而瑞(中国)研究中心此时发布专题报告呼吁，急速收缩信贷政策，将会打击脆弱的市场需求。

　　易居中国分析师薛建雄坦言，现在出手购买的基本上是以投资目的为主了，刚需能消化的今年消化得差不多了，没消化的在目前高房价下都有一定难度，市场只要一冷，成交将瞬间消失。

　　“零成交”怪象？

　　一直以来，楼市的“怪现象”往往在市场处于变盘的节点冒出来，就如当年大规模退房在房价从高点跌落的时候出现。

　　“零成交”现象近期突然在上海等一些城市出现。

　　上海佑威·楼市通数据显示，9月共有80个项目取得销售许可证，其中19个楼盘在10月上半月中零成交，大部分位于郊区的金山、松江等区域。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉本报，零成交楼盘，其中较大部分属于项目尾盘的情况，但也有不少项目延迟推盘，个别项目确实是卖不动。

　　就在上海等许多城市新开楼盘依然“一房难求”的时候，零成交楼盘的悄然出现，成为市场中的另类，但也暗示着一些变化。“其中的上海金山‘乡间艺墅’项目，可能就是开盘了，但是销售不好。”陆骑麟列举了其中一个零成交楼盘。

　　这个金山零成交项目处在一个怎样的市场？上海华燕市场研究中心的数据显示，第三季度金山房价涨幅居上海全市各区县之首，成交均价为7440元/平方米，环比上季度暴涨47%。

　　据本报了解，在金山区房价暴涨的背后，则是今年该区投资比例出现大幅度增长。此前有媒体披露的金山区房地局一份统计数据显示：2004年-2008年，在金山地区购房的本地自住客一直稳定在85%以上，但今年上半年，这一数字已经降到64%。

　　而本报记者从多家二手房中介公司了解到，投资客已开始在金山高点抛售。当地购买力则难以支撑目前的过高房价，在此背景下，该区新上市楼盘中突然出现卖不动而零成交的楼盘，就并不奇怪了。

　　正如薛建雄所言，从上海金山区到今年被过度刺激拉高的整个楼市，以目前的状况，一旦投资需求萎缩，整个市场可能突然面临购买力消失的危险局面。而这种危机出现的主要原因就在于刚需被过度透支。

　　被过度透支的刚需

　　截至10月28日记者截稿，上海官方网站显示，全市一手普通住宅可售房源为17518套共计157.13万平方米。

　　很多人没有想到，就在国庆后楼市成交量节节败退的时候，10月23日，上海单日商品住宅成交达到1589套，创下2009年以来单日成交新高。10月19日—10月25日，上海商品住宅成交(包含动迁及配套商品房)成交高达7080套合计73万平方米，较前一周增加17.8%。

　　若以上一周的全市成交量估算，目前上海存量可售一手住宅已经不够一个月销售，这是今年大多数时候人们看待楼市的角度，但若从楼市需求透支的角度去看市场走势，要担心的其实不是“房荒”，而是“买房者荒”。

　　多项权威数据显示，目前正处于市场需求被透支的高点。

　　上海银监局前日发布的三季度房地产信贷运行报告显示，截至9月末，上海全市中外资银行房地产贷款余额首次突破7000亿元大关，达7134.1亿元，比年初增加1175.8亿元。增长的主力来自于购房贷款(包括个人、单位所购商业用房及住房)，而不是房地产开发贷款。1-3月，购房贷款增量仅占所有房地产贷款增量的18%，1-6月这一比例升至50%，1-9月进一步升至65%。其中，个人住房贷款第三季度新增454.6亿元，创下单季最高纪录。

　　上海银监局指出，个人房贷迅猛增长出现新特点，一是新建住房贷款增量占比上升，二是“两外人士”(外地人和外国人)住房贷款增量占比上升，1-9月高达36%。众所周知，新房、两外人士，恰恰是楼市投资需求最集中的。

　　上海市统计局10月26日的最新报告指出，前三季度，上海商品房销售面积2478.50万平方米，比去年同期增长45.5%，增幅高出1-8月2.2个百分点。其中商品住宅销售面积2230万平方米，增长49.5%，增幅高出0.4个百分点。与不足5%降幅的新增供应量相比，接近50%的需求消耗增幅更加触目。

　　政府调控面临考验

　　9月末，上海房地产不良贷款余额为62.4亿元，较6月末约增加9.2亿元；不良率也从6月末的0.81%升至0.87%。

　　谁也不愿意去预测，当需求量迅速萎缩、交易量快速回落、房价下行出现时，已冲高的巨量房贷余额面临的不良率风险，意味着什么。

　　“现在面临着政策节点，主要就是执行近一年的宽松信贷政策和楼市优惠政策，需要重新定调。”薛建雄坦言，政策环境的变化，可能在瞬间令市场产生方向性调整。

　　除各地方政府去年出台的楼市优惠政策外，2008年10月22日中央政府部门出台的以鼓励住房消费为目的的全国性救市政策之重头戏——“7折利率优惠政策”，执行期限即将于年底到期，才是左右楼市方向最关键因素之一。7月份以来二套房贷款政策力度亦有所加强，市场纷纷产生政府要调控房地产业，打压房价的猜想。由此，市场对于信贷优惠政策即将取消的预期大增。

　　“我们认为年内宏观经济政策有望保持平稳，货币政策环境依然宽松，目前取消信贷优惠政策的可能性不大，首次置业及改善性购房将继续得到支持。”克而瑞(中国)研究中心近期报告明确表示，“信贷政策收紧不会一刀切，有可能会分步骤地逐步实施。对于首次置业和改善性需求将维持7折利率优惠以鼓励消费，而对于投资性需求则在首付成数和贷款利率方面予以逐步的限制和收紧。”

　　但是，开发商的心态显然不这么乐观，“赶末班车”的情况屡见不鲜，以北京、上海等城市为代表，不少楼盘赶年底前开盘、优惠促销。

　　目前，大部分市场需求纷纷开始出现观望。最终，是骇人听闻的“房荒”导致价格上行还是被忽略的刚需过度透支导致市场调整，考验的关键就在于从整个宏观经济出发，政府作出的调控决策，这是个难题。