张庭宾：未来3年或将出现房地产泡沫的大破灭

　　摘要：市场舆论信号也不太妙，唱空楼市者越来越少——政府日益两难，房地产商只会唱多到底，早期唱空楼市者在预言一再落空后也无颜面再唱。这正反映了一个大泡沫最后阶段的特征，即当市场上再无唱空者时，市场将迎来由多头向空头的转折。

　　不断升级的房地产泡沫，也许是未来国民财富的头号威胁。

　　一个国家的崛起和社会发展总会遇到各种挑战，演变出各种财富再分配，其成败利钝再反映在经济和资本市场上，有赢家，也有输家；有共赢，也会有共输。

　　绝大多数的博弈只牵涉到局部人的利益再分配，笔者一般不会太在意，因为不得不承认“水至清则无鱼”——大多数人的人性是自私的，有聪明愚钝之别，实力强弱之分，随机动态的利益博弈和财富转移从未有一刻停止过。

　　尽管总期盼理性共赢，但由于人性的贪婪和自私，现实往往事与愿违，因而笔者并不盲目奢求人性的喜剧，但是绝不能容忍的是——出现了绝大多数人惨输，极少数人赢，乃至所有参与者共输的大悲剧。

　　共输的大灾难是否杞人忧天呢？非也，在未来三年内，出现这种恶之果的概率并不低。如果大多数国人出现财富严重缩水，致使不少人难以维系最基本的生活水平，就会激化我们的内部矛盾。

　　1974年，伟大的历史学家汤因比在《展望21世纪》一书中断言：“世界的统一是避免人类集体自杀之路。在这点上，现在各民族中最充分准备的，是两千年来培育了独特思维的中华民族。”给人类的未来指出了一条生路。

　　对此，本人深为赞同，中华文明的“和”基因——儒家人与人的和谐、道家人与自然的和谐、佛家人的肉体与心灵的和谐——是新的全球多极化的核战国时代的宝贵精神财富，它有可能消化和融合“以外部扩张掠夺满足内部欲望膨胀”的西方主流文明。否则，在地球村时代，各大国和各种文明恶性竞争必是囚徒困境，甚至将导致自我毁灭的大劫难。

　　那么，有什么力量会阻碍中华文明的伟大复兴呢？

　　一、台海战争或东亚局部战争；二、纸币系统崩溃的危机，中国深受重创，无以复原；三、中国房地产大泡沫破灭的危机。

　　此三者中，由于大阅兵所展示的中国军事实力，战争威胁已经不大；以美元为中心的全球纸币系统的崩溃，其应对的方法也比较简单，即中国官方、金融机构和民间大规模增加黄金储备。这个巨大的隐患，我们过去4年多不断呼吁，各方面日益重视，民间储备黄金热潮兴起，其威胁力也在下降。

　　最令人头疼的是，房地产泡沫的隐患正日益放大，如果不能果断有效遏制其继续膨胀的态势，假如再膨胀三年，将难免出现巨大雪崩。因此千万不能小觑房地产泡沫破灭的危机，房地产危机历来处于经济和金融危机的核心环节。1990年的日本金融危机后，日本的楼市价格最大下跌了85%，由此引发了信贷危机的无底洞，无数金融机构和房地产企业破产。在1997～1998年的亚洲金融危机中，我国香港地区楼市最大惨跌70%，数十万计的购房者沦为“负资产”一族。

　　在2008年，中国投资者已经品尝到上证指数一度狂跌72.8%，最多时高达7万亿元的流通股财富蒸发的滋味。而如果说有什么泡沫破灭后果会超过A股，那么就是楼市。因为A股财富是10万亿元人民币级的，而房地产是100万亿元级的。A股大跌只是输掉过去的财富积累，房产大跌不仅将输掉过去，更将输掉未来自己以十年计的预期收入。

　　现在房地产泡沫的疯狂已经一点也不亚于2007年春的A股。进入2009年二季度以来，特别明显的是，大众房地产狂热进一步升级。在杭州的公交车上，几乎每个人都在谈论买上百万的房产。另外一个不祥之兆是，房地产里面的玩家越来越只剩下了公众资产公司——包括国有企业、上市公司和保险资金——它们的钱大多都不是经营者自己的，而投机购房者，其资金也主要来自于银行贷款。这与2008年三季度美国房地产泡沫破灭前颇为相似，即国家和公众财富成为最后的接盘者和埋单者。

　　各种理性数据更是提醒房地产危机的日益逼近——自亚洲金融危机以来，国内房价已经上涨超过了10年，大都市中心区已经上涨超过10倍，三线城市的房价也上涨超过3倍；房价收入比远远高于国际水准；房租收益率远远低于房贷利率。

　　市场舆论信号也不太妙，唱空楼市者越来越少——政府日益两难，房地产商只会唱多到底，早期唱空楼市者在预言一再落空后也无颜面再唱。这正反映了一个大泡沫最后阶段的特征，即当市场上再无唱空者时，市场将迎来由多头向空头的转折。

　　如果一个房地产膨胀周期分为10个阶段，现在大约进入了第8个阶段，尽管未来房价短期内仍可能上涨，但如果再上涨20%～30%，未来3年内一定会出现房地产泡沫的大破灭。

　　如果要防止房价未来大跌，就一定要防止房价现在大涨，就必须切实落实中央稳定房价的要求。

　　一言以蔽之，无论对个人还是国家，现在可能是对房地产泡沫“亡羊补牢”的最后机遇期了！